La redazione e presentazione delle pratiche edilizie è un processo fondamentale per ottenere i permessi necessari alla realizzazione di un progetto edilizio, garantendo che questo rispetti le normative vigenti in materia urbanistica, edilizia e ambientale. Di seguito sono illustrati i passaggi chiave e le pratiche più comuni da seguire.
Attori coinvolti nel processo
La redazione e presentazione delle pratiche edilizie richiede competenza tecnica e conoscenza delle normative, oltre a capacità organizzative e attenzione al dettaglio. Seguire un processo ben strutturato e utilizzare strumenti digitali può aiutare a rendere più fluido e rapido l’iter autorizzativo.
Tipi di Pratiche Edilizie
CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): Necessaria per lavori di manutenzione straordinaria che non modificano la volumetria dell’edificio o la destinazione d’uso. È generalmente richiesta per ristrutturazioni interne o interventi di efficientamento energetico.
SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): Utilizzata per interventi più rilevanti rispetto alla CILA, come interventi strutturali, come il frazionamento degli immobili o il cambio di destinazione d’uso, purché non aumentino la volumetria. La SCIA richiede una relazione tecnica redatta da un professionista abilitato.
Permesso di costruire: Necessario per interventi che comportano una modifica sostanziale dell’edificio, come nuove costruzioni, ampliamenti o ristrutturazioni significative. È la procedura più complessa e richiede l’approvazione formale da parte dell’amministrazione comunale.
Sanatoria edilizia: Consente di regolarizzare lavori realizzati senza autorizzazione o in difformità dalle pratiche presentate, previo pagamento di sanzioni e verifica della conformità urbanistica.
AEL (Attività edilizia libera): interventi edilizi che possono essere effettuati senza necessità di permessi o autorizzazioni specifiche, per i quali il professionista può fornire consulenza professionale
CIL (Comunicazione di Inizio Lavori): Serve a informare il Comune dell’avvio di lavori edili che non richiedono un permesso di costruire o altre autorizzazioni più complesse, per i quali il professionista può fornire consulenza professionale
Dichiarazioni di Stato Legittimo: iter finalizzato alla regolarizzazione e aggiornamento dello stato di fatto coerentemente a quanto disposto dalla normativa vigente
Autorizzazioni Paesaggistiche: per interventi da realizzare in aree soggette a vincoli
Parere Preliminare: il professionista si occupa di chiedere il rilascio di un parere preliminare sull’ammissibilità dell’intervento, che si intende eseguire e che prevede la verifica della conformità urbanistica ed edilizia. L’acquisizione del parere preliminare non abilita, in nessun caso, la realizzazione di interventi edilizi ma ne accerta la fattibilità
SCA Segnalazione certificata di agibilità: attesta che l’edificio è idoneo all’uso per cui è stato progettato e costruito, confermando il rispetto delle normative vigenti in materia di edilizia
Documentazione Necessaria
La documentazione varia a seconda del tipo di pratica, ma generalmente include:
Elaborati grafici: Planimetrie, sezioni, prospetti e dettagli costruttivi.
Relazione tecnica: Descrive l’intervento, indicando materiali e tecnologie utilizzati, e garantisce la conformità alle normative edilizie.
Relazione strutturale: Necessaria per interventi che coinvolgono le strutture portanti. Deve essere redatta da un ingegnere o architetto abilitato.
Relazione energetica: Necessaria se l’intervento riguarda l’involucro edilizio o impianti energetici. Include il calcolo della prestazione energetica.
Certificazioni: Attestati di conformità agli impianti, certificazioni sismiche o antincendio, e attestati di prestazione energetica (APE).
Titolarità dell’immobile: Documenti che attestano la proprietà o il titolo di possesso dell’immobile.
Pareri e nulla osta: Se l’immobile è soggetto a vincoli (storici, paesaggistici, idrogeologici), sono necessari i nulla osta da parte degli enti preposti (es. Soprintendenza ai beni culturali o autorità idrauliche).
Redazione della Pratica Edilizia
Raccolta dei dati e dei documenti: Prima di redigere la pratica, è essenziale raccogliere tutti i documenti necessari (titoli legittimanti e probatori, documentazione di titolarità, etc.).
Sopralluogo e rilievi: Il professionista incaricato effettua un sopralluogo per definire la consistenza architettonica e rilevare le condizioni dell’immobile
Definizione dello stato dei luoghi: il professionista, sulla base della documentazione acquisita e output di rilievo, definisce la regolarità dell’immobile o le irregolarità rispetto allo stato legittimato. Attività che mira a definire con precisione l’intervento.
Progettazione: Elaborazione degli elaborati grafici, dei calcoli strutturali (se necessari) e delle relazioni tecniche che descrivono l’intervento.
Assunzione di responsabilità: Il professionista asseverante si assume la responsabilità dell’intervento, garantendo che sia conforme alle normative vigenti.
Presentazione della Pratica
Piattaforma telematica (SUE/MUDE): In molti comuni italiani, la presentazione delle pratiche edilizie avviene tramite invio digitale presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), che consente di inviare digitalmente la documentazione.
Verifica della documentazione: Gli uffici comunali verificano la completezza e la conformità della documentazione. Se necessario, richiedono integrazioni.
Tempi di risposta: Per la SCIA e la CILA, i lavori possono iniziare subito dopo la presentazione, salvo richieste di integrazione. Per il Permesso di Costruire, i tempi sono più lunghi e possono variare dai 60 ai 180 giorni, a seconda del tipo di intervento e della complessità della pratica.
Eventuali integrazioni: Se gli uffici comunali riscontrano delle carenze nella pratica, chiedono integrazioni documentali o modifiche ai progetti.
Inizio e Svolgimento dei Lavori
Avvio dei lavori: In molti casi, i lavori possono iniziare immediatamente (es. SCIA e CILA), mentre per il Permesso di Costruire occorre attendere l’autorizzazione formale.
Direzione lavori: Durante i lavori, un direttore dei lavori si occupa di verificare che l’esecuzione rispetti i progetti approvati e i regolamenti edilizi.
Aggiornamenti catastali e certificazioni finali: Una volta conclusi i lavori, è necessario aggiornare i dati catastali e, se previsto, presentare le certificazioni di conformità degli impianti.
Conclusione dei Lavori e Agibilità
Fine lavori e collaudo: Al termine dell’intervento, il direttore dei lavori redige il certificato di fine lavori. Alcuni interventi richiedono un collaudo statico, da parte di un collaudatore abilitato.
SCA – Segnalazione Certificata di Agibilità: è il documento che attesta che l’edificio rispetta i requisiti di sicurezza, salubrità e igiene, oltre a quelli energetici.
Consigli per una Presentazione Efficace
Accuratezza e completezza: È essenziale che la documentazione sia completa e conforme ai requisiti normativi, per evitare ritardi e revisioni.
Comunicazione con l’ufficio tecnico: Mantenere un dialogo costante con l’ufficio tecnico del Comune facilita il processo e permette di risolvere rapidamente eventuali criticità.
Monitoraggio delle scadenze: Essere aggiornati sulle tempistiche aiuta a evitare ritardi e ad avviare i lavori nei tempi previsti.
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